中國內地大宗交易市場回顧與展望

香港,中國 - Media OutReach - 2020年8月4日 - 戴德梁行資本市場部今日回顧本年上半年中國內地大宗交易市場表現時指出,受到新冠肺炎疫情影響,上半年內地一線城市人民幣1億元或以上的大宗物業成交總額為884億人民幣,較去年下半年減少約三成,當中上海、北京兩地合計成交約700億人民幣,佔內地總成交額的80%。物業類型以寫字樓/研發辦公類物業最受投資者青睞,佔總成交額的63%。隨著市場於第二季開始快速復甦,投資者信心逐步回復,惟外資在決策方面仍受制於外圍疫情而有所延誤,預料內資將藉此機會繼續擴大市場份額。

 

戴德梁行今日舉行的「2020上半年中國內地大宗交易市場回顧與展望線上分享會」,雲集北上廣深四大一線城市投資專家,多角度解讀內地一線城市大宗交易市場現狀、分享各城市投資亮點,並對未來發展趨勢進行展望和預測。

 

戴德梁行中國資本市場部執行董事蘇暐婷女士剖析上半年的成交大數據時指出:「2020上半年中國內地大宗交易市場共有約884億元人民幣成交,其中北京、上海兩地合計成交約700億人民幣,佔到內地總成交額的八成;而廣州深圳區域成交額雖超過100億,但是與去年下半年相比,下降比較明顯。」她補充道,上半年內地市場的884億元人民幣成交當中,由戴德梁行資本市場部主導促成的交易金額就超過130億人民幣,領先同業。

 

外資在上半年於內地市場亦共計投入271億人民幣,當中京、滬合計佔約八成。北京的外資佔比更創下108億人民幣的該市新高,與上海的107億人民幣外資份額平分秋色。至於物業類型方面,寫字樓/研發辦公物業受到買家追捧,而零售物業成交宗數則有所下滑,從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

 

蘇女士續稱:「北京的破紀錄外資佔比主要源自LG北京雙子座總部的成交,但亦反映出寫字樓物業因租賃風險相對較低、現金流穩定,在上半年成為最受投資者青睞的物業類型,佔總成交額的63%;相比因為疫情而遭遇短期關閉的零售及酒店物業,出現租金收入與出租率雙重下滑,投資風險加大,投資者出現一定規避意願。」

 

「另外,作為物業投資者最為重視的指標之一,資本化率在上半年有輕微上升,一線城市的寫字樓及零售物業的資本化率相對於2019年平均上升了10-30個基點,物流倉儲資本化率相對於2019年平均上升了10-20個基點,反映出在疫情市況下,投資者對潛在投資項目的資本化率要求進一步提高,而業主對價格預期也更加理性。」

 

線上分享會亦分別探討了北京、上海、廣州、深圳四大城市的投資趨勢。北京市場中以通州的前景最受看好,這從上半年通州錄得成大廣場、京杭廣場等多宗零售與寫字樓大宗交易可見一斑。未來隨著這些項目的落地、企業的陸續進駐,通州將成為北京大宗交易的重要戰場。

 

上海方面,有穩定現金流、高出租率的寫字樓項目將更受投資者青睞,產業園區物業亦將受到追捧,而自用型買家將成為資產收購主力。

 

垂青廣州的投資者則會聚焦於琶洲,因為琶洲是政府定位的互聯網電商總部集聚區,隨著唯品會項目的入市及多個大型電商、物流企業等旗下項目的封頂,總部集聚效應已初步顯現,未來琶洲或將承接珠江新城,成為廣州下一個CBD。

 

至於深圳,上半年該市出現三宗工業物業成交,貢獻約21%的交易額,超過去年全年佔比,成為僅次於寫字樓最受歡迎的投資類型,未來工業物業或將成為深圳大宗交易市場上重要投資熱點。

 

展望下半年市場發展,戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平先生指出:「內地市場於第二季度復甦明顯,投資者亦開始在市場上加快尋寶。資本化率上升反映租賃風險,銀行將更著重物業租金收入及借貸人的還款能力,預料未來半年融資環境將持續困難。我們預期內資在市場操作上仍有優勢,並會趁機擴大市場份額。外資的參與短期內雖然會受到出入境限制等防疫措施及外圍因素所影響,但投資者將更看重投資項目所在地的實體經濟表現及物業增值空間等。


外資對中國市場仍有信心,無論是對內地經濟疫後復甦的速度,以至對新興行業如科技、媒體和通信(TMT)或獨角獸企業的租賃能力都相當看好,預料其全球配置組合仍必將包括人民幣資產及內地物業,繼續維持一定份額。」


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