香港 - Media OutReach - 2021年6月15日 - 享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行發佈2020年度《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》。報告除了覆蓋亞洲主要國家及地區REITs市場概況及持有內地物業分析、國內不動產資產證券化市場等往期報告內容之外,首次加入了美國、新加坡、印度基礎設施REITs市場專題研究,並對豐樹物流信託做了詳細案例分析,為中國公募REITs市場的發展提供參考與借鑒。

 

日本、新加坡、中國香港、印度四地REITs成為亞洲市場關注焦點

截至2020年底,亞洲市場上共有185支REITs,總市值達2,814億美元,較2019年末市值下跌約5%。監管機構及REITs管理人通過多種手段積極應對疫情所帶來的衝擊,為REITs度過疫情困境提供了多層面、更具針對性的舉措。

  • 日本共有62支REITs,總市值約1,394億美元。雖較2019年市場規模下降9%,但依然佔據了亞洲REITs市場過半市值,為亞洲規模最大的REITs市場,亦是全球第二大REITs市場;
  • 新加坡REITs市場在2020年表現活躍,在監管政策的積極推動下,整合及兼併不斷,交易流動性提升。截至2020年底,新加坡共有42支REITs,總市值約814億美元,分派收益率達6.4%;
  • 中國香港REITs市場2020年挑戰與改革並存,受新冠疫情和社會事件的衝擊,REITs股價整體下降11%。分派收益率達6.3%。平均杠杆率為28%,低於新加坡及日本市場;
  • 印度REITs市場於2020年及2021年初有兩支專注于寫字樓物業REITs上市,此外還有兩支基礎設施投資信託(InvITs)發行上市,即經營公路的IRB和經營電力網絡的IndiGrid。

 

國內不動產資產證券化市場繼續快速擴張

本次報告重點對國內類REITs、CMBS和CMBN產品在2020年的市場變化及亮點進行了分析,同時對截至2020年底已到期產品的處置方式進行了總結:

  • 2020年共計發行產品90單,發行規模達1,798.6億元,單數及規模較上一年分別增長8.4%及13.1%;
  • 年內發行2單基礎設施資產類REITs項目,為國內基礎設施行業的融資模式提供了創新範本;
  • 截至2020年底共有32單產品實現退出,富力廣州國際空港綜合物流園CMBS、北京華遠盈都商業類REITs等市場化處置案例受到行業廣泛關注。


此外,報告深入分析了美國、新加坡、印度上市基礎設施REITs的市場表現。戴德梁行北京估價及顧問服務部董事、資產證券化業務負責人楊枝表示:「2020年度的報告對美國AMT、CorEnergy,新加坡和記港口信託,印度IRB InvIT等基礎設施REITs產品做了詳細分析,旨在探究海外基礎設施REITs的發展狀況,以助於對中國公募REITs做出更合理地展望和預測。」

 

戴德梁行參與不動產資產證券化項目突破100

作為最早致力於國內REITs實踐與研究的專業機構之一,戴德梁行積極參與中國不動產資產證券化行業發展。截至2021年5月已完成113單已發行的類REITs、CMBS和CMBN項目盡職調查和評估工作,產品發行規模超2,700億元,代表性專案包括國內首單可擴募類REITs菜鳥網路物流、首單儲架租賃住房類REITs保利租賃住房、首單人才公寓類REITs深圳安居集團人才公寓、首單續發類REITs蘇寧雲新等。

 

國內基礎設施公募REITs即將落地

近期,9單基礎設施公募REITs產品正式獲得中國證監會的註冊許可,並已陸續進入發售環節,國內基礎設施公募REITs的即將落地成為了本次論壇中各位嘉賓討論的重點。

 

戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示:「隨著9單基礎設施公募REITs試點項目進入發售環節,國內期盼已久的REITs市場終於開啟。戴德梁行有幸參與其中5單項目的盡職調查和評估工作,底層資產類型包含物流倉儲、產業園區、垃圾處理及發電設施。戴德梁行憑藉自身經驗與專業服務助力基礎設施公募REITs行業持續健康發展。」

 

香港REITs市場

香港市場方面,為加強香港REITs市場的競爭力及促進其長遠發展,並同時能確保投資者得到保障,香港證監會亦於去年12月發佈執行新修訂旳《房地產投資信託基金(REITs)守則》,其中四大修訂內容包括:

  • REITs在符合各項條件的情況下投資於少數權益物業;
  • REITs在投資物業發展項目時,可超過現有的資產總值一成的上限;
  • 將REITs的借款限額由資產總值的45%提高至50%;及
  • 將適用於REITs的關連人士交易和須予公佈的交易的規定,與上市公司的規定大致看齊,以符合現行的政策和慣例。


行政長官在去年的施政報告中亦表明,將積極推動香港房地產投資信託基金(REITs),令香港發展成為亞洲區蓬勃的房託基金市場。事實上,領展(00823)作為以市值計現時亞洲地區最大型REIT,近年已通過投資收購國內及海外多項物業資產及權益,積極開拓發展成為全球性的房地產投資和管理機構。領展旗下資產分佈香港、北京、上海、廣州、深圳、倫敦及悉尼,並計劃在不同市場持續開拓業務增長機會。

 

最近香港REITs市場亦有由較知名企業發起的新上市REITs,包括分別於2019年12月及2021年5月上市的招商局商業房託(01503)及順豐房託(02191),而市場上據悉亦有其他REITs正在籌備上市。

 

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部董事總經理陳家輝表示:「REITs是資本市場運作的重要一環。隨著香港新修訂《房地產投資信託基金(REITs)守則》的實施,為香港的REITs提供更大的投資靈活度;再加上國內基礎設施公募REITs的上市,相信香港及國內REITs市場會有更積極及全面的發展。」

 

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